你知道世界上各个国家的土地制度吗？

2023-08-11 18:03分类：茶道阅读：

目前，世界上土地公有制的国家除了中国、古巴、越南、老挝、朝鲜五个社会主义国家及新加坡、梵蒂冈两个国家外，绝大多数的资本主义和封建主义国家都是所谓的私有制国家。

但也并不是每一寸土地都私有，以著名的土地私有制国家美国为例，联邦政府和州政府还拥有大量的公有土地，它们的用途主要是森林保护区和国家公园、铁路公路与运河、教育等等。还有日本、瑞典、澳大利亚等国也有相当多的公有土地储备。

所以从这个意义来讲，很多国家更像是“公私混合制国家”。

1.美国

美国国土面积中私人所有的土地占58%，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让，政府无权任意征用与拆迁。

美国现行土地制度

（1）现行土地所有制。美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。目前在美国，土地所有者拥有地下的一切财富，可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。上述行为的惟一条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。

（2）现行土地使用制。美国所有土地都实行有偿使用。美国法律明确规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。目前美国联邦政府的公有土地收入，是仅次于税收收入的政府第二大财政来源。

（3）土地管理机构。美国在内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。美国土地管理工作，实际上是一种分层次、按类别进行管理的类型，即其他联邦政府机构也参与土地的管理工作。

2.日本

(1)现行土地所有制。

日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。日本现行的土地所有制主要分为三种形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。

在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。

(2)现行土地使用制。

日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有建设用地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。

如《日本民法典》第265条规定：“地上权人，因于他人土地上有工作物或竹木，有使用该土地的权利。”第270条规定：“永佃权人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的权利。”

第272条规定：“永佃权人可以将其权利让与他人，或于其权利存续期间，为耕作或牧畜而出租土地。但是，以设定行为加以禁止时，不在此限。”

（3）土地管理机构

日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。

优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施。

3.英国

英国是典型的土地私有制国家，虽然从英国法学理论角度上讲，英国的所有土地都属国家所有，而实际上英国90%左右的土地为私人所有，土地所有者对土地享有永久业权。

英国土地所有制的另一个特点是土地所有权包括对地下矿藏的所有权。然而英国又是世界上最早通过规划立法限制土地开发的国家。1947年英国制定的《城乡规划法》规定所有土地的发展权均归国家所有，任何人欲开发土地，均须申请并取得开发许可，以获得土地发展权，即更高强度或更高价值的使用权;土地所有者或土地开发者，必须就因获得开发许可而取得的发展价值缴纳发展价值税。

此后，英国又在1951年、1953年、1954年、1959年、1963年对该法进行了多次修改和补充，并制定了大量相关法规，形成了较为完整的规划立法体系。

4.澳大利亚

按照澳大利亚土地法，当地的土地分为国有土地(也称为王室土地)和私有土地两类，其中，各种类型的国有土地约占87%，私有土地占13%。

国有土地分为三类：第一类是用于公共用途的保留地，第二类是尚未被占用的国有土地，第三类是通过出租或颁发许可证方式交给私人使用的土地。

目前，澳大利亚国有的农业用地基本上都已授权给私人使用。如果政府需要使用私有土地或者已授权给私人使用的国有土地，将要依法进行土地征收。

澳大利亚政府规定，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费。外国投资者可以依法获得澳大利亚的土地所有权，但是在开发期限上有一定规定。

在2008年以前，澳大利亚政府规定，外资可以购买闲置商用和民用土地，但必须在获得购买批准后的12个月内在所购土地上开始连续的实质性建设活动。

自2009年开始，为增强外资投资政策的竞争力，吸引更多的外商对澳大利亚广大闲置土地进行有效的开发，并防止投资者进行土地囤积和投机行为，澳大利亚政府把外国投资者开发澳大利亚闲置商用土地的期限从12个月延长至5年。虽然延长了开发期限，但要求投资者最少支付购买成本或土地价格的50%，用于开发建设。

5.巴西

（1）土地所有制度

巴西同其他西方资本主义国家一样，土地分为公有和私有两类。公有土地又分为联邦、州和市三级所有。私人占有分为本同人和外国人私人所有两类。政府土地加上无主土地，共占巴西土地总面积的30%，剩余70%为私人所有。

1.政府所有。根据1967年1月24日巴西宪法第四条第二款和第三款的规定，

下述地区属联邦政府所有：

①对国家发展和安全至关重要的无主荒芜土地;

②跨州、国与国之间的边界河及延伸到外国领土的河流湖泊;

③大西洋岛屿或与其他国家交界的岛屿;

④大陆架;

⑤森林及目前属联邦的土地及领海。

属于州和地区的土地包括：

①位于该州内的土地、湖泊;

②发源地和出海口都位于该州的河流、湖泊;

③该州内的岛屿、沼泽以及不属于联邦的无主荒芜土地。

2.私人所有。

这是巴西土地所有制的最主要形式。巴西城市连同地上附属物大部分属于私人所有;农村土地大部分属于大庄园主和地主所有，由于巴西人口集中分布在城市，所以巴西农场用地规模较大。

另据巴西宪法规定，联邦政府拥有的土地可以转移给私人，但每一块不能超过2500公顷，如超过需经国会批准。

在私有土地中，本地人私有土地指巴西籍人通过继承或购买获得的土地。外资私人土地，指外国资本企业或者居住在巴西的外国人，依照巴西有关法律规定和程序为发展工农业而购买的土地。

（2）土地管理制度

由于长期以来巴西土地基本上属私人所有，地产主有权自由买卖土地。国家只在特殊情况下才对私人土地进行干预，或进行有偿的征收。巴西城乡土地的管理基本上处于自由状态，即由城乡大地产主进行土地的经营和买卖。

在农村，除部分联邦、州和市属国家公有土地外，其他土地基本上属于私人所有，可以进行自由买卖，政府不进行干预。但由于土地占有不合理，农村中因土地问题引起的社会冲突日益加剧。

1964年巴西政府被迫颁布《土地法》，建立全国土改和垦殖委员会，负责农村土地的再分配和土地的监督管理。全国土改和垦殖委员会隶属国家土地改革和开发部。在全国各州、地区均设有分支机构。

根据《土地法》的规定，全国土改和垦殖委员会主要负责土地改革、负责土地的征收和再分配，即根据全国土地改革计划行使其职能，同时也负责与土地改革有关的土地注册登记、核查、土地的征收、赔偿、土地再分配及有关人员的培训等工作。

在城市，1979年以前，土地的经营一般由不动产公司负责，包括土地的买卖，政府一般不加以干涉。但由于城市的日益膨胀，工商业和服务业的发展，导致城市土地矛盾日益突出。1979年菲格雷多政府开始制定《城市开发法》草案，1986年经议会批准。根据该法成立了城市开发委员会，负责城市土地的协调、计划和开发。

《城市开发法》规定，政府有权根据社会利益的需要，强迫城市地产主在其地产内进行某些建设工程。若在规定的期限内不实施，政府有权进行有偿征收，其价格由双方谈判或由法院进行裁决。地产主在出售地产时，必须优先出售给政府，以利于城市的整体规划和统一建设。政府购买的土地可以出售给符合政府规划意图的购买者。城市工商业和服务公司的建设需经政府的批准。该法的颁布遭到城市地产上的强烈反对，但有利于城市的统一规划，有利于城市有计划有步骤的开发。

5.俄罗斯

俄罗斯的土地不是自己的，是需要向政府租赁或者承包。俄罗斯的土地所有权和土地管理类似于我国，他们也经历过多次改革而形成了一套完备的土地法律法规。

无论是农场主或是农民，对土地的使用、租赁、买卖同样需经申请审批，允许土地私有化，但对使用、占有等都有严格的权限和期限。